Come nasce un prodotto dal lavoro quotidiano del property manager, i primi 75 mila euro di ARR e un round in chiusura.
Giovedì 1 ottobre a Builder Island ha presentato Dott.House. Edoardo ha raccontato come è passato dal property management al tech, insieme a Francesco e Vittorio: da dove nasce il prodotto, i numeri di oggi e come stanno chiudendo il primo round.
Da cento immobili a un software
Edoardo è tornato in Sardegna dopo anni fuori, ha ripreso una casa di famiglia a Villasimius e in tre anni, con Francesco, è arrivato a gestire cento immobili in quattro regioni. Il lavoro c’era. Quello che mancava era capire, casa per casa, quanto restava davvero.
I ricavi arrivano da Airbnb, Booking e altre piattaforme. I costi finiscono sparsi tra WhatsApp, email, commercialista e fornitori. Risultato tipico: lavori tanto e a fine mese non sai quanto hai marginato. Su cento immobili, magari venti tengono in piedi gli altri ottanta, e senza il dettaglio per unità non te ne accorgi.
Hanno provato software già sul mercato, anche cari, che mostrano i flussi aziendali ma non il profitto del singolo immobile. Poi hanno costruito uno strumento interno. Qualcuno gli ha fatto un’offerta di acquisto. Da lì hanno capito che valeva la pena farne un prodotto.
Così nasce Dott.House, con tre teste: Edoardo sul go-to-market, Francesco sulle logiche finance, Vittorio (ex Microsoft) sulla parte dati. La piattaforma collega Airbnb, Booking, Agenzia delle Entrate e conti bancari. Colleghi le fonti e fai domande tipo “come sta andando questo mese?” o “qual è la spesa più pesante su questi cinque immobili?”. L’hanno descritto come un finance team con AI per chi gestisce affitti e non ha un ufficio amministrazione.
Cosa fanno e a che punto sono
In circa sei mesi sono a 75 mila euro di ARR, con zero euro in marketing: network personale e fiere di settore (Vivere di Turismo, AIGAB, TTG). Oggi 19 clienti, circa 1.400 unità. Il cliente tipo è già una società strutturata. In più hanno 180 mila euro in pipeline: gente che ha bisogno del servizio e aspetta la fine stagione per cambiare sistema. Entro dicembre mirano a 200–240 mila euro di ARR.
Il canone mensile segue il numero di immobili. Il finance è la porta d’ingresso, il pezzo di cui i grandi clienti sentono di più il bisogno. Dopo vogliono aggiungere operations (turni, ospiti, lavoro quotidiano), marketing e, più avanti, anche investimenti immobiliari. Sono clienti di se stessi: sanno già cosa manca perché lo vivono ogni giorno sull’altra società.
H-Farm, Y Combinator e il primo round
Fino a ora hanno fatto tutto in bootstrap. Lungo la strada sono finiti tra i venti founder selezionati da H-Farm: colazione e lavoro nello stesso posto con altri CEO, e soprattutto connessioni che oggi possono ancora usare. Su Y Combinator sono entrati nel 10% mondiale delle candidature, poi hanno declinato. La valutazione proposta non gli tornava rispetto ai numeri che avevano già, e i contatti pensavano di poterseli costruire anche da fuori.
Il primo round lo stanno chiudendo piccolo di proposito: 250 mila euro con SAFE (in Italia, convertibile), cap a 7 milioni, floor a 4, sconto 20%. Potrebbero chiedere di più adesso; preferiscono arrivare a circa 1 milione di ARR entro dodici mesi e fare il round vero dopo. Sono a metà raccolta e vogliono scegliere chi entra: l’investitore ti fa domande, ti pesa, conviene prenderlo bene.
A cosa servono i soldi? Soprattutto hiring: development, AI, infrastruttura, i primi profili commerciali e customer success, più marketing e costi di struttura. In parallelo hanno chiuso un bando regionale da 200 mila euro, di cui 150 mila a fondo perduto. Ci hanno messo sei mesi, più del fundraising con gli investitori. Il business plan faceva 64 pagine.
Sul SAFE hanno speso qualche minuto in più, utile per chi in sala pensa di raccogliere. È veloce, costa poco in tempo, rimanda la valutazione e ti lascia raccogliere a rate. Se stai anche facendo sales, un fundraising lungo ti mangia i mesi in cui l’investitore vuole vedere crescita.
Cinque cose da portarsi a casa
Hanno chiuso con cinque punti, quelli che rifarebbero uguali.
Parti da un problema che vivi. Se lo conosci in prima persona, sai cosa serve davvero. Troppe idee partono da un tavolo, senza parlare col cliente, e poi nessuno compra.
Valida prima di raccogliere. Arriva dall’investitore con clienti veri, anche pochi. Meglio regalare il prodotto a qualcuno all’inizio che presentarsi a mani vuote.
Vai dove stanno i clienti. Per loro ha funzionato stare immersi nel settore: alle fiere e nel network dell’ospitalità le persone arrivavano da sole a chiedere.
Usa i partner per distribuire. Servizi complementari, gestionali, chi parla già coi tuoi clienti. Se entri insieme, arrivi prima.
Entra da una porta stretta. Loro hanno iniziato dal controllo di gestione per gli affitti, una nicchia dentro la nicchia. Da lì costruiscono il resto del prodotto.
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